5월 종합소득세 — 주택임대소득 신고 체크리스트
월세를 받았다고 모두 같은 방식으로 신고하는 것은 아닙니다.
주택 수, 기준시가, 월세·보증금 구분, 간주임대료, 분리과세 선택을 순서대로 확인해야 합니다.
2026년 5월 종합소득세 신고에서 주택임대소득을 볼 때 핵심은 월세를 받았는지만이 아닙니다.
1주택자는 비과세가 원칙이지만 고가주택·국외주택 예외가 있고, 3주택 이상자는 전세보증금만 있어도 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.
먼저 결론
- 국내 기준시가 12억원 이하 1주택자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세입니다.
- 1주택자라도 기준시가 12억원 초과 주택 또는 국외주택 임대소득은 과세 대상입니다.
- 2주택자는 월세 수입이 과세 대상입니다. 2025년 귀속 기준으로 전세보증금만 있는 경우 일반적으로 간주임대료 대상은 아닙니다.
- 3주택 이상은 월세 수입뿐 아니라 보증금 등의 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료를 확인해야 합니다.
- 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있으나, 다른 소득과 공제 조건에 따라 유리한 방식이 달라집니다.
1. 신고 대상은 주택 수부터 본다
주택임대소득 과세 판단은 본인 명의 주택만으로 끝나지 않습니다.
본인과 배우자의 주택 수를 합산하고, 공동명의·다가구·소형주택 특례를 확인해야 합니다.
2. 주택 수별 과세 기준
2025년 귀속 주택임대소득 신고 기준의 핵심 구조입니다.
| 구분 | 월세 수입 | 보증금·전세금 | 핵심 체크 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 원칙 비과세 | 과세 제외 | 기준시가 12억원 초과, 국외주택 여부 |
| 2주택 | 과세 | 2025년 귀속 기준 일반적으로 간주임대료 과세 대상 아님 | 월세 수입금액과 분리과세 선택 |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 등 합계 3억원 초과 시 간주임대료 확인 | 소형주택 특례, 보증금 변동일 |
공동소유 주택은 지분과 임대수입 요건에 따라 주택 수 계산이 달라질 수 있습니다.
3. 분리과세와 종합과세, 무엇이 유리할까
주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
다만 2천만원 이하 = 분리과세가 항상 유리는 아닙니다. 다른 종합소득 규모와 공제 적용 여부에 따라 결과가 달라집니다.
분리과세와 종합과세의 차이입니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 선택 가능 조건 | 주택임대 총수입금액 2천만원 이하 | 다른 종합소득과 합산 신고 |
| 세율 구조 | 14% 단일세율 | 종합소득 과세표준별 누진세율 |
| 필요경비 | 등록임대주택 60%, 미등록 50% 필요경비율 적용 | 장부·추계 등 실제 신고 방식에 따라 계산 |
| 기본공제 | 등록 400만원, 미등록 200만원. 단, 다른 종합소득금액 요건 확인 | 전체 종합소득 구조에서 공제 적용 |
| 유리할 수 있는 경우 | 다른 소득이 많고 단순 계산이 유리한 경우 | 필요경비가 크거나 다른 소득이 낮은 경우 |
4. 전세보증금도 과세될까? 간주임대료 체크
간주임대료는 전세보증금을 은행에 예치했다면 발생했을 것으로 보는 이자 상당액을 임대소득으로 계산하는 개념입니다.
월세가 없어도 3주택 이상이고 보증금 규모가 크면 신고 대상이 될 수 있습니다.
간주임대료 판단 항목입니다.
| 확인 항목 | 기준 | 신고 전 메모 |
|---|---|---|
| 주택 수 | 부부합산 3주택 이상인지 확인 | 공동명의와 소형주택 특례 반영 |
| 보증금 합계 | 보증금 등 합계 3억원 초과 여부 | 임대기간 중 보증금 변동일을 나눠 계산 |
| 소형주택 특례 | 전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하 주택은 2026.12.31.까지 간주임대료 주택 수에서 제외 | 면적과 기준시가 증빙 필요 |
| 이자율 | 2025년 귀속 정기예금이자율 3.1% | 해당 귀속연도 고시율 확인 |
| 계산 구조 | (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 이자율 | 임대사업 관련 금융수익 차감 여부 확인 |
5. 홈택스 신고 전 준비자료
수입 임대차 자료
- 주택별 임대차계약서
- 월세 입금내역
- 보증금·전세금 변동내역
- 임대 개시일·종료일
공제 비용 자료
- 수선비·관리비 부담내역
- 재산세 등 세금 자료
- 대출이자 등 관련 증빙
- 전년도 신고자료
판단 주택 수 자료
- 본인·배우자 주택 목록
- 공동명의 지분율
- 주택별 기준시가
- 임대사업자 등록 여부
그다음 개인지방소득세 신고로 이동해 지방소득세까지 마무리해야 합니다.
6. 사례로 보는 신고 판단
국내 1주택, 기준시가 10억원
- 월세를 받아도 원칙적으로 비과세
- 국외주택이 아니고 기준시가 12억원 이하인지 확인
- 다른 임대소득이 있으면 별도 검토
국내 1주택, 기준시가 13억원
- 1주택자라도 과세 대상
- 월세 수입금액 집계 필요
- 2천만원 이하라면 분리과세와 종합과세 비교
3주택, 전세 위주 임대
- 월세가 없어도 간주임대료 확인
- 보증금 합계 3억원 초과 여부
- 소형주택 특례 적용 여부 확인
7. FAQ
월세를 현금으로 받으면 신고하지 않아도 되나요?
아닙니다. 지급 방식과 관계없이 과세 대상 월세 수입이면 신고해야 합니다. 계좌 입금이 아니더라도 임대차계약서와 실제 수령 내역을 기준으로 판단합니다.
전세만 줬는데도 종합소득세 신고 대상이 될 수 있나요?
부부합산 3주택 이상이고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.
2주택자는 2025년 귀속 기준 일반적으로 간주임대료 과세 대상이 아닙니다.
주택임대소득이 2천만원 이하면 신고하지 않아도 되나요?
아닙니다. 2천만원 이하는 분리과세 선택이 가능하다는 의미이지, 과세 대상 소득이 비과세가 된다는 뜻은 아닙니다.
등록임대주택이면 무조건 유리한가요?
분리과세 계산에서 필요경비율과 기본공제 측면의 차이가 있지만, 임대료 증액 제한 등 요건을 충족해야 합니다.
등록 여부만으로 결론을 내리면 안 됩니다.
2026년 귀속부터 달라질 수 있는 부분도 있나요?
주택임대소득 과세 기준은 세법 개정으로 달라질 수 있습니다.
이 글은 2026년 5월에 신고하는 2025년 귀속 기준이며, 다음 귀속연도 신고 때는 국세청 최신 안내를 다시 확인해야 합니다.
출처 및 원문
- 국세청, 종합소득세 개요와 신고·납부 안내: 종합소득세 개요
- 국세청, 종합소득세 신고납부기한: 신고납부기한
- 국세청, 주택임대소득 신고 안내: 주택임대소득 안내
- 홈택스: 종합소득세 전자신고
- 국가법령정보센터, 소득세법 제12조: 비과세소득
- 국가법령정보센터, 소득세법 제25조: 총수입금액 계산의 특례
- 국가법령정보센터, 소득세법 제64조의2: 주택임대소득 분리과세
이 글은 2026년 5월에 신고하는 2025년 귀속 주택임대소득을 기준으로 공개 자료를 정리한 정보성 콘텐츠입니다.
실제 신고 대상과 세액은 주택 수, 공동명의, 기준시가, 임대기간, 등록임대주택 요건, 다른 종합소득에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 국세청 안내와 세무 전문가 검토를 함께 확인해야 합니다.