REAL ESTATE · PRESALE DEEP DIVE
더 리치먼드 미아 청약 심화분석
분양가·입지·생활권·시세 체크
이 글은 기존 ‘2026년 5월 수도권 청약 일정’ 글의 후속 심화분석입니다. 앞선 비교 글이 부천·파주·미아를 한 번에 비교했다면, 이 분석은 더 리치먼드 미아 하나만 따로 떼어 공고문 숫자, 입지, 역세권, 생활편의, 학군·학원가, 인근 시세와 자금 부담을 점검합니다.
공급규모99세대49A 85세대 · 59A 14세대
최고 분양가8.02억 / 9.53억49A / 59A 기준
역세권삼양사거리역 약 140m우이신설선 초역세권
핵심 리스크재당첨 10년전매제한 3년
공고문 핵심 인포그래픽
입주자모집공고에서 청약 판단에 바로 필요한 숫자만 먼저 정리했습니다. 아래 상세 분석은 이 요약을 기준으로 입지와 자금 부담을 풀어봅니다.
먼저 결론
더 리치먼드 미아는 ‘서울 역세권 신축 소형’이라는 장점은 분명하지만, 청약 판단은 가격보다 규제·생활권·소규모 단지 리스크까지 같이 봐야 합니다.
특히 59A 최고 9억5,300만원은 서울 신축 희소성을 감안해도 총액 부담이 큽니다. 실거주라면 삼양사거리 생활권을 받아들일 수 있는지, 투자 관점이라면 전매제한 3년과 재당첨제한 10년의 기회비용을 먼저 계산해야 합니다.
특히 59A 최고 9억5,300만원은 서울 신축 희소성을 감안해도 총액 부담이 큽니다. 실거주라면 삼양사거리 생활권을 받아들일 수 있는지, 투자 관점이라면 전매제한 3년과 재당첨제한 10년의 기회비용을 먼저 계산해야 합니다.
좋게 볼 부분
- 삼양사거리역 약 140m권 역세권
- 서울 강북구 신축 공급 희소성
- 49A 중심의 비교적 작은 총액 접근
- 우이신설선·4호선 생활권 연계 가능
보수적으로 볼 부분
- 총 99세대 소규모 단지
- 투기과열·청약과열지역
- 재당첨제한 10년, 전매제한 3년
- 언덕·도보동선·상권 체감 점검 필요
1. 앞선 비교 글과 어떻게 다르게 봐야 하나
| 구분 | 기존 수도권 청약 글 | 단지 심화분석 |
|---|---|---|
| 목적 | 부천·파주·미아 3개 단지 일정과 조건 비교 | 더 리치먼드 미아 단지 하나의 청약 판단 |
| 핵심 | 공급세대, 분양가, 규제, 계약 일정 | 지도 입지, 역세권, 생활편의, 학군, 시세, 자금계획 |
| 판단 질문 | 5월 초 어디 청약이 있나? | 더 리치먼드 미아를 실제로 넣어볼 만한가? |
2. 모집공고 핵심 숫자
| 항목 | 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 단지명 | 더 리치먼드 미아 | 서울 강북구 미아동 소형 신축 공급 |
| 위치 | 서울특별시 강북구 미아동 703-13번지 | 삼양사거리역 인접 생활권 |
| 공급규모 | 총 99세대 | 대단지 선호 수요에는 약점 |
| 규제 | 투기과열지구·청약과열지역 | 청약자격·재당첨제한·전매제한을 우선 점검 |
| 전매제한/거주의무 | 전매제한 3년, 거주의무 없음 | 유동성 제약은 있지만 실거주 의무 부담은 낮음 |
| 재당첨제한 | 10년 | 청약통장 사용의 기회비용이 큼 |
| 지역우선 | 서울 2년 이상 계속 거주자가 해당지역 | 서울 2년 미만·경기·인천은 기타지역으로 봐야 함 |
| 입주예정 | 2028년 9월 | 잔금까지 시간은 있으나 금리·전세가율 변수 존재 |
주택형별 공급과 최고 분양가
공급세대와 최고 분양가를 같은 기준으로 비교할 수 있도록 숫자열은 우측 정렬했습니다.
| 주택형 | 일반 | 특별 | 합계 | 최고 분양가 | 해석 |
|---|---|---|---|---|---|
| 49A | 42 | 43 | 85 | 8억 200만원 | 주력 타입. 소형 총액 부담이 핵심 |
| 59A | 7 | 7 | 14 | 9억 5,300만원 | 물량 희소. 자금 부담과 경쟁률 변동성 큼 |
3. 입지분석
더 리치먼드 미아 위치와 500m·1km 생활권
서울특별시 강북구 미아동 703-13 · 좌표 37.620258, 127.021265
지도 API 실패 시 정적 위치도로 대체 표시역세권 체크: 삼양사거리역 약 140m, 솔샘역 약 680m, 미아역 약 830m권. 다만 우이신설선·4호선 환승 동선, 경사도, 실제 보행시간은 현장 임장으로 체감해야 합니다.
지도 읽는 법: 단지 중심에서 500m·1km 반경, 인근 역, 삼양사거리 주변 상권을 함께 봅니다. 실제 생활 편의는 도보 동선과 현장 체감까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
상권·시장권삼양사거리역 주변 근린상권과 시장 접근성입니다. 일상 편의는 강점이나 혼잡·소음은 현장 확인 대상입니다.
학교 접근배정학교, 통학로, 횡단 동선은 교육청·학교알리미·현장 동선 기준으로 확인합니다.
보행 체감지도상 거리가 짧아도 경사, 횡단보도, 야간 조도에 따라 체감시간이 달라질 수 있습니다.
공원·녹지 접근북서울꿈의숲·오동근린공원 등은 지도앱 경로와 실제 이동 동선으로 확인합니다.
교통 별점
생활 별점
투자성 별점
4. 생활권 체크: 역세권만 보면 부족합니다
역세권·대중교통삼양사거리역 접근성은 강점입니다. 다만 우이신설선 단일 접근만으로 충분한지, 4호선 미아역·미아사거리역까지의 실제 도보/버스 연계가 중요한 체크포인트입니다.
마트·대형상권미아사거리 생활권에는 대형 상권과 백화점·마트 이용 가능성이 있습니다. 단지에서 도보 생활권인지, 차량·버스 생활권인지는 구분해야 합니다.
전통시장·근린상권삼양사거리 주변 근린상권과 미아동 생활상권은 일상 편의에는 장점입니다. 반면 상권 밀집에 따른 소음·주차·혼잡은 현장 체크가 필요합니다.
학교·학군초등학교 배정, 통학로 경사와 횡단보도, 중·고교 접근성을 확인해야 합니다. 소형 위주 단지라 학군 프리미엄보다는 실거주 편의 관점이 더 큽니다.
학원가대형 학원가 프리미엄보다는 미아사거리·길음·성신여대·노원권 학원 접근성을 함께 보는 구간입니다. 자녀 교육 수요라면 이동시간을 별도 계산해야 합니다.
병원·생활편의근린 병의원, 약국, 은행, 관공서 접근성은 양호한 편으로 볼 수 있습니다. 다만 고령 가족 실거주라면 언덕과 보행 편의가 더 중요합니다.
공원·녹지북서울꿈의숲·오동근린공원 등 광역 녹지는 생활권 체크 대상입니다. 단지 바로 앞 쾌적성보다는 주변 이동 접근성을 봐야 합니다.
정비사업·개발 기대강북권 정비사업 기대는 장기적으로 긍정 요인이지만, 단기 분양가 안전마진을 보장하지는 않습니다. 주변 신축 공급과 경쟁도 같이 봐야 합니다.
현장 임장 포인트
삼양사거리역 출구에서 단지까지 실제로 걸어보고, 경사도·야간 조도·횡단보도·버스정류장·소음·주차 여건을 확인해야 합니다. 지도상 140m와 체감 140m는 다를 수 있습니다.
삼양사거리역 출구에서 단지까지 실제로 걸어보고, 경사도·야간 조도·횡단보도·버스정류장·소음·주차 여건을 확인해야 합니다. 지도상 140m와 체감 140m는 다를 수 있습니다.
5. 인근 시세와 분양가 비교
더 리치먼드 미아는 “절대적으로 싸다”보다 “서울 신축 소형과 역세권 프리미엄을 얼마까지 인정할 것인가”의 문제에 가깝습니다.
| 비교축 | 비교 대상 | 체크 내용 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 분양가 | 더 리치먼드 미아 49A | 최고 8억 200만원 | 주력 타입이지만 소형 총액이 높아 전세가율 점검 필요 |
| 분양가 | 더 리치먼드 미아 59A | 최고 9억 5,300만원 | 물량 14세대로 희소하나 총액 부담이 큼 |
| 신축 비교 | 한화포레나 미아 등 인근 신축·준신축 | 전용 59㎡ 실거래·호가·전세가 비교 | 59A 가격 판단의 핵심 비교군 |
| 대단지 비교 | 삼성래미안 트리베라2차 등 구축 대단지 | 연식은 오래됐지만 대단지 환금성 존재 | 소규모 신축 vs 구축 대단지 선호의 비교 |
| 임대수요 | 우이신설선·4호선 접근 소형 수요 | 전세가율, 월세 수요, 관리비 부담 | 투자 접근 시 실제 임대수요 검증 필요 |
가격 판단의 핵심
소형 신축이라고 해서 자동으로 안전마진이 생기지는 않습니다. 49A는 8억원대, 59A는 9.5억원대이므로 인근 59㎡ 신축·준신축 실거래가와 전세가율을 보수적으로 넣어야 합니다.
소형 신축이라고 해서 자동으로 안전마진이 생기지는 않습니다. 49A는 8억원대, 59A는 9.5억원대이므로 인근 59㎡ 신축·준신축 실거래가와 전세가율을 보수적으로 넣어야 합니다.
6. 청약 준비 대시보드
판단 순서: 공고문 숫자 → 청약자격 → 자금계획 → 생활권 임장 → 재당첨제한 10년 대비 실익 순서로 확인합니다.
공고문핵심 조건 확인완료
청약자격서울 2년·통장·예치금개별 확인
자금계획계약금 약 0.8~0.95억계산 필요
현장역·경사·생활권 임장필수
04/27모집공고
05/07특별공급
05/081순위 해당
05/18당첨 발표
05/29~31계약
flowchart LR
A["공고문
49A·59A"] --> B["자격
서울 2년·통장"] B --> C["자금
계약금·중도금"] C --> D["입지
역·경사·생활권"] D --> E{"재당첨 10년
감수할 실익?"} E -->|충분| F["청약 진행"] E -->|부족| G["보류·비교"] classDef base fill:#f7f3ea,stroke:#ded8ca,stroke-width:1.4px,color:#151510; classDef money fill:#fff8e5,stroke:#8a6a2f,stroke-width:1.6px,color:#151510; classDef place fill:#f2f7ef,stroke:#2d5a3d,stroke-width:1.6px,color:#151510; classDef decision fill:#eef3ff,stroke:#2453a6,stroke-width:2px,color:#151510; classDef action fill:#fff3ef,stroke:#b43a2e,stroke-width:1.6px,color:#151510; class A,B base; class C money; class D place; class E decision; class F,G action;
49A·59A"] --> B["자격
서울 2년·통장"] B --> C["자금
계약금·중도금"] C --> D["입지
역·경사·생활권"] D --> E{"재당첨 10년
감수할 실익?"} E -->|충분| F["청약 진행"] E -->|부족| G["보류·비교"] classDef base fill:#f7f3ea,stroke:#ded8ca,stroke-width:1.4px,color:#151510; classDef money fill:#fff8e5,stroke:#8a6a2f,stroke-width:1.6px,color:#151510; classDef place fill:#f2f7ef,stroke:#2d5a3d,stroke-width:1.6px,color:#151510; classDef decision fill:#eef3ff,stroke:#2453a6,stroke-width:2px,color:#151510; classDef action fill:#fff3ef,stroke:#b43a2e,stroke-width:1.6px,color:#151510; class A,B base; class C money; class D place; class E decision; class F,G action;
| 구분 | 49A | 59A | 체크포인트 |
|---|---|---|---|
| 최고 분양가 | 8억 200만원 | 9억 5,300만원 | 옵션·취득세·이사비 별도 계산 |
| 계약금 10% 가정 | 약 8,020만원 | 약 9,530만원 | 계약기간 전 현금 확보 |
| 대출 | DSR·LTV 점검 | DSR·LTV 점검 | 규제지역 대출 조건과 중도금 보증 확인 |
| 잔금 | 2028년 9월 | 2028년 9월 | 입주 시점 금리·전세가율 변수 반영 |
7. 최종 판단: 실수요 선별 접근
청약 검토가 맞는 경우
- 서울 강북권 실거주 목적이 분명하다.
- 삼양사거리·미아 생활권을 실제로 선호한다.
- 소규모 단지 단점을 감수할 수 있다.
- 계약금·중도금·잔금 계획이 보수적으로 맞는다.
보수적으로 봐야 하는 경우
- 시세차익만 보고 접근한다.
- 재당첨제한 10년의 기회비용이 크다.
- 대단지 커뮤니티·환금성을 중시한다.
- 주변 전세가율 확인 없이 청약하려 한다.
최종 의견은 “서울 역세권 신축 희소성은 인정하되, 가격·규제·소규모 단지 리스크를 감안한 실수요 선별 접근”입니다. 더 리치먼드 미아는 서울 역세권 신축이라는 장점만으로 판단하기보다, 생활권 체감과 인근 실거래 비교를 끝낸 뒤 청약 여부를 정하는 편이 안전합니다.
출처 및 확인 기준
- 청약홈 APT 분양정보/경쟁률 및 더 리치먼드 미아 입주자모집공고
- 기존 발행 글: 2026년 5월 수도권 청약 일정 분석 — 부천·파주·미아 모집공고 핵심 요약
- 카카오맵/네이버지도 위치 확인: 서울 강북구 미아동 703-13
- 인근 시세 비교는 네이버부동산·국토교통부 실거래가 등 최신 자료로 청약 직전 재점검 필요
이 글은 공개된 청약홈 자료와 지도·시세 정보를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 특정 단지의 청약, 매수, 투자를 권유하지 않습니다. 청약 신청 전에는 반드시 입주자모집공고 원문과 청약홈 최신 정보를 직접 점검하시기 바랍니다.
방문 통계오늘 -7일 -30일 -1시간 단위 갱신